Budapest hevesen dobogó szívében a lakásstatisztikák és a piaci trendek körüli beszélgetések többről szólnak, mint pusztán számokról. Székely Gáborné, a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Lakásstatisztikai osztályának vezetője szerint az adatok mögött megbújó történetek az igazán érdekesek. Ezekből szemezgettünk a szakértővel, aki az elmúlt nyolc év leghajmeresztőbb ingatlanpiaci változásait is felfedte.
Amikor a saját ingatlannal rendelkező magyar lakástulajdonosok arányáról kérdeztük, Székely Gáborné magabiztosan hivatkozott a 2022-es „Lakáspiaci helyzetkép” című átfogó kiadványra, amely a különböző európai országokat hasonlítja össze a lakástulajdonlás és a jelzáloghitelek tekintetében.
Uniós összehasonlításban kimagasló hazánkban a tulajdonosok által lakott lakások aránya. Magyarországon a lakások 90 százalékát a tulajdonosai lakják, mindössze 9,9 százalékot tesz ki a bérelt lakások aránya
– állapítják meg a kiadványban, hozzáfűzve, hogy hasonlóan magas a saját tulajdonú lakásban élők aránya a volt szocialista országokban, elsősorban azokban, ahol a rendszerváltáskor a magyarországihoz hasonló lakásprivatizáció zajlott le. A posztszocialista országokra általánosan jellemző az is, hogy a jelzáloggal rendelkező lakások aránya alacsonyabb a nyugat-európaiaknál – mutatott rá Székely Gáborné.
A szakértő ezután a lakhatás és az infláció közötti összetett kapcsolatra tért ki.
Magyarországon 2015 óta több mint két és félszeresére emelkedtek a lakásárak, ami a régiónkban és az Európai Unióban is a legmagasabb
– jelezte a KSH osztályvezetője a megújult ingatlanadattár legfrissebb számaira mutatva. Ez ugyanúgy érinti a lakosságot, mint a fogyasztási cikkek inflációja, noha nem jelenik meg a fogyasztói kosárban. A lakásárak változását mint nem fogyasztási célú eszközt a KSH – az uniós gyakorlattal összhangban – kizárta az inflációs kosárból. Erről korábban részletes elemzést is készítettünk. Az ingatlanadattárban egyébként utcára pontosan láthatjuk az egyes településeken a négyzetméterárakat, így egész pontos képet kaphatunk az ingatlanunk értékéről.
A rendszerben kutatva több érdekességre is bukkantunk:
- 2022-ben 500 ezer forintos négyzetméterár alatt Budapesten szinte semmit nem lehet már kapni, a legdrágább utcák átlagára meghaladta a 2 millió forintot,
- a legdrágább fővárosi kerület az V., méghozzá 1,2 millió forint feletti átlagárral,
- a legdrágább városBalatonfüred volt, itt 1 millió forint volt a négyzetméterár 2022-ben,
- a legolcsóbb vidéki város Pétervására volt Heves vármegyében, árszintje alig haladta meg a 40 ezer forintot.
Az osztályvezető elmondta, hogy az ingatlanadattár hasznos lehet ingatlan-adásvételeknél, ugyanis segít elhelyezni az ingatlanok értékét, mérsékelve a döntések kockázatát. Az ingyenesen elérhető felületen a 2022-es év végével bezárólag tudjuk böngészni az árakat, az üzleti partnerek azonban frissebb adatokhoz is hozzáférnek.
Hány évnyi fizetésbe kerül egy lakás?
Beszélgetésünk a lakásárak meredek száguldása mögött meghúzódó okokra terelődött. Székely Gáborné megjegyezte, hogy több gazdasági esemény is egybeesett ezzel az emelkedéssel.
Az állami lakástámogatások bevezetése, a háztartások jövedelmének megugrása és a lakáspiac általános fellendülése mind részei a lakásárak növekedésének
– fedte fel az okokat a szakértő. A bérnövekedés és a lakásárak növekedése közötti összefüggés tárgyalása során Székely Gáborné ugyancsak a Lakáspiaci helyzet kiadványra hivatkozik.
A 2015 után felgyorsult áremelkedés hatására 2019-re a lakások megfizethetősége 6 évről 6,6 évre emelkedett, majd 2020-ban átmenetileg visszaesett.
A lakások további drágulása következtében 2021-ben már 6,8 év alatt megszerzett keresetből lehetett kifizetni egy használt lakás árát, és ez volt a helyzet 2022-ben is
– tudtuk meg a kiadványból, amelyben megjegyzik, hogy Budapesten a keresetek emelkedése nem tudta ellensúlyozni a lakások drágulását, így a mutató 2019-re meghaladta a 10 évet, majd a 2020-as csökkenés után újra megközelítette azt. Ennél is nagyobb volt Pest régióban a helyben elérhető átlagkereset és a lakásárak közötti különbség, a megfizethetőség 2022-re itt már meghaladta a 12 évet. Mivel Pest régió árait részben a budapesti keresetek alakítják, célszerű ezeket is összevetni:
a fővárosi keresetekkel számolva Pest régióban a megfizethetőség a 2016. évi 6 évről 9 évre emelkedett 2022-re.
Az adatok tehát jelentős regionális különbségeket mutatnak, ugyanis például a budapesti agglomerációban tapasztalható a legnagyobb áremelkedés. Ez részben a budapesti magasabb bérszínvonalnak tulajdonítható, ami hatással van a környező területekre is.
Meglepő trendek a magyar ingatlanpiacon
Beszélgetésünk során arra kértük a lakásstatisztikai osztályvezetőt, hogy ossza meg velünk a számára leginkább meghökkentő adatokat, amelyek a megújult ingatlanadattár fejlesztése során buktak ki.
Egyes magyar falvakban jelentős számú holland és német vásárlót találunk, akiket a helyszínek által kínált nyugodt életmód és a természet szépsége vonz, ami hazájukban gyakran elérhetetlen
– számolt be a szakember, hozzáfűzve, hogy a határ mentén is megjelennek a szomszédos országokból érkező vevők, például Borsod-Abaúj-Zemplén vármegye Kassa felől jól megközelíthető településein a szlovák állampolgárok. „Ugyanez a jelenség teljesen közismert már Rajka környékén, amely térség gyakorlatilag Pozsony elővárosa lett” – mutatott rá a szakértő, megjegyezve, hogy újabban például már Battonyán, vagy akár a déli határvidéken is nagyobb számban jelennek meg a külföldi ingatlanvevők.
Székely Gáborné szerint összességében a külföldi vásárlás nem jelent igazán nagy súlyt a magyar piacon, de egy-egy lokális ponton feltűnővé válik. Figyelmeztet, hogy ezekből a kiugró esetekből nem érdemes általános következtetéseket levonni, viszont izgalmas az egy-egy ingatlanvásárlás mögött megbújó történet.
Beszélgetésünk zárásaként kiemelte elkötelezettségét az objektív, adatokon alapuló meglátások közlése mellett, anélkül, hogy személyes véleményekbe bocsátkozna. Hisz abban, hogy az adatokat úgy kell felkínálni, hogy a felhasználók levonhassák következtetéseiket. Hangsúlyozta, hogy a statisztikusok szerepe az adatok bemutatása, nem pedig a narratíva irányítása. Ezt tartották elsődleges szempontnak a négyzetméterárakat utcánként bemutató ingatlanadattár megújításánál is, amely rendszert a felhasználók visszajelzései alapján fejlesztenek tovább, ezért bíznak abban, hogy minél többen használják majd, és elmondják róla véleményüket.
Korábbi elemzésünkben részletesen utánajártunk, hogyan alakult a magyar inflációs kosár, illetve mire költ egy átlagos német, osztrák és magyar. A cikket itt éri el.