Január 1-jével hatályba lépett a lakossági jelzáloghitelek kamatstopja, amelyet karácsony előtt jelentett be Orbán Viktor miniszterelnök. Számos részletkérdés még az elmúlt napokban is tisztázatlan volt, ezért banki és kormányzati szakemberekkel egyeztetve most ezeket is megválaszoljuk – Portfolio.

Új védelmi vonalat nyit meg a kormány az infláció ellen: októberi szinten rögzíti a már felvett jelzálogfedezetű hitelek kamatait – jelentette be december 22-én Orbán Viktor. A közgazdaságilag nehezen, politikailag annál könnyebben indokolható intézkedés részleteit szenteste tették közzé a Magyar Közlönyben a 782/2021. (XII. 24.) számú kormányrendelet formájában, majd január 3-án a banki tájékoztatás tartalmát meghatározó 1/2022. (I. 3.) MK rendelet is megjelent.

1. Mely hitelekre vonatkozik a kamatstop?

Kétféle lakossági jelzáloghitel érintett:

• a referenciakamatlábhoz kötött jelzáloghitel-szerződések, vagyis amelyek 3, 6 vagy 12 hónapos (de mindenképpen 3 év alatti) kamatperiódussal rendelkeznek, és jellemzően a BUBOR-hoz (ritkább esetben ÁKK-hozamhoz) kötöttek, legyenek meglévő vagy újonnan felvett hitelek (utóbbiak közül csak azoknál effektív a kamatstop, amelyeknek a referenciakamata június 30-áig legalább egyszer megváltozott vagy megváltozik),
• a lakáscélú állami támogatásnak minősülő, fogyasztóknak nyújtott kamattámogatott jelzáloghitel-szerződések, vagyis az államilag kamattámogatott hitelek közül azok, amelyeknek a futamidő közben is megváltozhat a kamatuk (jellemzően az előző kormányok alatt felvett kamattámogatott jelzáloghitelek ezek), akár csak 5 vagy 10 évente.

Jelzáloghitel alatt a lakáscélú és a szabad felhasználású ingatlannal fedezett hitelek egyaránt értendők. A részvétel automatikus, nem kell az adósoknak kérelmezniük a kamatstopot.

2. Mely hitelekre NEM vonatkozik a kamatstop?

Nem vonatkozik a kamatstop

• a jelzálogfedezettel nem rendelkező és a vállalati hitelekre (pl. személyi kölcsönök, babaváró hitelek, áruhitelek, nagyvállalati vagy kkv-hitelek),
• a piaci kamatozású (nem kamattámogatott) 3, 5, 10, 15 éves kamatperiódusú vagy mindvégig fix kamatozású jelzáloghitelekre – úgy tudjuk, őket eredetileg belefoglalták volna a szabályozásba, de mivel a hitelük nagyon lassan árazódik át (120 nap múltán a megelőző 3 hónap átlagos referenciahozamát figyelembe véve), végül nem sok értelmét látta a kormány ennek,
• nem zárja ki őket expressis verbis a szabályozás, de azokra a változó kamatozású jelzáloghitelekre sem vonatkozik a kamatstop, amelyeknek 2021. október 27-e előtt volt a legutóbbi fordulónapja, a következő pedig csak 2022. június 30-a után esedékes, hiszen ezeknek a kamatlába nem emelkedik, eleve megfelel a szabályozásnak,
• hasonló okból a kamattámogatott, de végig fix, legfeljebb 3%-os kamatozású CSOK-hitelek, otthonfelújítási hitelek és zöldhitelek sem érintettek.

3. Min változtat pontosan a szabályozás?

A kamatstop maximálja az érintett jelzáloghitelek 2022. január 1-je és június 30-a között érvényes referencia-kamatlábát, ezáltal közvetetten az adós által fizetendő kamatot és törlesztőrészletet is, részlegesen megvédve őket az emelkedő kamatkörnyezet negatív hatásától. Ebben az időszakban a 2021. október 27. napján érvényes, szerződésben meghatározott referencia-kamatlábnál nem lehet magasabbat alkalmazni, ez például egy BUBOR-hoz kötött hitel esetében az MNB honlapján október 27-én közzétett BUBOR értéket jelenti.

Kétféle eset lehetséges:

• ha egy hitelnek a 2021. október 27-ei értéknél már 2022. január 1-jén is magasabb volt a referenciakamatlába (vagyis megtörtént azóta a fordulónap), akkor január 1-jétől június 30-áig mindvégig az október 27-ei referenciakamatlábat (jellemzően az aznap az MNB honlapján közzétett BUBOR-t) kell figyelembe venni a törlesztőrészlet kiszámítása során,
• ha nem volt fordulónap azóta, és a fordulónap csak idén az első félévben esedékes, akkor az új referencia-kamatlábat úgy kell megállapítani az új fordulónaptól június 30-áig (legyen a fordulónap már januárban vagy akár csak júniusban), hogy a referencia-kamatláb mértéke szintén nem lehet magasabb a 2021. október 27-einél.

A kamatstop az első csoportba tartozók esetében törlesztőrészlet-csökkenést is hozhat, a második csoportba tartozókat „csak” a törlesztőrészlet-emelkedéstől védi meg, és minden esetben csak a 2021. október 27-ei referenciakamatláb erejéig, ami messze nem az eddigi mélypontot jelenti.

4. Mikortól kell a kamatstop szerinti törlesztőrészletet fizetni?

Kétféle eset lehetséges:

• Ha valaki az iménti első csoportba tartozik, akkor a januári napokra már a 2021. október 27-ei referenciakamat alapján számolnak neki, ami tört hónapként a januári (attól függő mértékben, hányadikán kell törlesztenie), teljes hatásában pedig a februári törlesztőrészletben jelentkezhet. Ebben az esetben előfordulhat, hogy valaki januárban nem a kamatstop szerinti törlesztőrészletet fizetett, hanem egy magasabbat – ilyen esetben banki forrásaink szerint utólag, egyedileg elszámolnak vele.
• Ha valaki az iménti második csoportba tartozik, a következő kamatfordulónaptól fizetheti a 2021. október 27-ei referenciakamatnak megfelelő törlesztőrészletet.

5. Meddig kell a kamatstop szerinti törlesztőrészletet fizetni?

A kamatstop június 30-áig érvényes a rendelet alapján, vagyis a június utolsó napjaira eső (júliusban fizetendő) törlesztőrészlet-részeket még eszerint kell elszámolni. Banki forrásaink értelmezése szerint így utoljára a júliusi törlesztőrészletben még érződni fog (de már csak részben) a kamatstop hatása. A jelenlegi szabályozás szerint a rendelet a koronavírus-világjárvány elleni védekezésről szóló 2021. évi I. törvény hatályvesztésekor hatályát vesztené, de az eddigi tapasztalatok alapján várható ennek is a kezelése (akár a törvény hatályának a meghosszabbításával), így június 30-áig biztosan tart majd a kamatstop. Úgy tudjuk, ahogy a törlesztési moratórium esetében tavaly történt, úgy a kamatstop esetében is felvetődött már egy fokozatos kivezetés alkalmazása az idei év második felében, de mivel jóval kisebb havi ügyfélmegtakarításról beszélünk, ez talán kevésbé indokolt.

6. Nézhetünk néhány tipikus példát?

Nézzünk háromfélét:

• Valakinek 3 havi kamatperiódussal rendelkező jelzáloghitele van, és december óta magasabb törlesztőrészletet fizet (részben a november végén közzétett referenciakamat szerint): az ő esetében részben januártól, teljes egészében pedig februártól a tavaly október végi referenciakamat szerint számolják a törlesztőrészletét. Ez kisebb lesz a decemberi befizetésnél, vagyis csökken a törlesztőrészlet, de várhatóan magasabb lesz így is az azt megelőző törlesztőrészletnél, amit az augusztus végi referenciakamat szerint határoztak meg, az ugyanis még alacsonyabb volt az október végi referenciakamatnál.
• Valakinek 6 havi kamatperiódussal rendelkező jelzáloghitele van, és idén februártól kellene magasabb törlesztőrészletet fizetnie a január végi referenciakamat alapján: mivel a tavaly október végi referenciakamatnál várhatóan magasabb lesz a január végi, ezért helyette az októberi alacsonyabbat kell alkalmazni. Mivel azonban utoljára a tavaly július végi alacsonyabb referenciakamat szerint fizetett, a megváltozott törlesztőrészlet nem januárban, csak februárban esedékes neki, és nem törlesztőrészlet-csökkenésről, hanem a szerződés szerintinél kisebb törlesztőrészlet-emelkedésről beszélhetünk az esetében.
• Valakinek 12 havi kamatperiódussal rendelkező jelzáloghitele van, és idén júniustól kellene magasabb törlesztőrészletet fizetnie a május végi referenciakamat alapján: a 2. esethez hasonlóan nem az aktuális, hanem a tavaly október végi referenciakamat alapján fog törleszteni júniusban, és részben még júliusban is. Nála sem várható még változás a következő fordulónapig, és nála sem törlesztőrészlet-csökkenésről, hanem a szerződés szerintinél kisebb törlesztőrészlet-emelkedésről beszélhetünk.

7. Mekkora megtakarítást jelent ez egy tipikus jelzáloghitelnél?

Az október 27-ei értékhez képest a 3 havi BUBOR 2,02%-ról mára 4,26%-ra, a 6 havi BUBOR 2,17%-ról mára 4,55%-ra, a 12 havi BUBOR 2,40%-ról mára 4,75%-ra emelkedett. Nagyon valószínű, hogy ezek az értékek még tovább fognak emelkedni. A hasonló vagy még nagyobb emelkedés hatásától védi meg a kamatstop 2022 első felében vagy annak egy részében a jelzáloghitel-adósokat.

Hatfajta jelzáloghitel esetében mutatjuk be a várható megtakarítást, ezek a hitelek a fennálló tőketartozás, a hátralévő futamidő és a kamatperiódus szempontjából térnek el egymástól. Mindenhol az október 27-ei és – jobb híján a legfrissebb – január 6-án érvényes referencia-kamatláb alapján számoltunk. A kamatkörnyezet további emelkedése esetén a kamatstopnak köszönhető havi megtakarítás ennél nagyobb is lehet, a teljes megtakarítás pedig attól is függ, hány hónapig effektív az adott hitelnél a kamatstop (lásd a fenti válaszokat). Az alábbi hitelek átlagos törlesztőrészlet-megtakarítása havi 14%, vagyis 15 ezer forint, de ez nem felel meg az átlagnak. Azt pontosan nem ismerjük, de a kormány 11%-os átlagos megtakarítással számolt a teljes időszakra.

8. Hány hitelt és mekkora összeget érint a kamatstop?

Kormányzati forrásaink szerint mintegy 470 ezer hitelszerződésről és a kamatkörnyezet változásaitól függően mintegy 30 milliárd forintról van szó. Ennyi marad az adósok zsebében, és ekkora kamatbevétel esik ki a bankoknál. Az eddigi becslések szerint ekkora veszteség keletkezik tehát a kamatstop következtében a hazai bankszektorban a kamatstop nélküli állapothoz képest, ha a kormány számításában feltételezettnél nagyobb lesz azonban a kamatkörnyezet emelkedése, akkor ez jóval nagyobb is lehet.

9. Mi történik a még törlesztési moratóriumban lévőkkel?

Ami a kamatstop hatályát illeti, az 1. pontban említett moratóriumos hitelekre ugyanúgy vonatkozik, a 2. pontban említettekre viszont nem vonatkozik a kamatstop. Nekik azonban nem keletkezik azonnal megtakarításuk és bankoknak sem feléjük elszámolnivalójuk, viszont a kamatstop hatására kisebb mértékben emelkedik a moratórium miatt halasztottan fizetett kamattartozásuk, mint amennyire a kamatstop nélkül emelkedne. Bár ez utóbbinak a mértékéről a kamatstopról szóló kötelező banki tájékoztatásnak elvileg nem kell szólnia, nincs kizárva, hogy a bankok ugyanazon tájékoztatásban erről is információt adjanak.

10. Mit tartalmaz a kamatstopról szóló banki ügyféltájékoztatás?

A szerződés szerinti következő fordulónapig, vagy ha ez október 27-e óta már egyszer megvolt, akkor január 31-éig két dologról kell tájékoztatniuk a hitelezőknek az érintett adósokat: egyrészt arról, hogy „a referencia-kamatláb maximalizálás” érinti a hitelszerződését, másrészt arról, hogy a konkrét hitelszerződésre ezzel kapcsolatban milyen információk vonatkoznak. Érdekesség, hogy nem a kamatról, hanem a THM-ről kell tájékoztatást adniuk a bankoknak. Utóbbi a hitelfelvételkor szokás kimutatni, a futamidő közben végrehajtott átmeneti kamatcsökkentés azonban sokkal kevésbé (akár csak pár bázispontnyit) hat rá. Úgy tudjuk, elképzelhető, hogy a bankok ezért a kamatmegtakarítást is kimutat(hat)ják majd a tájékoztató levelükben, de ez még nem teljesen tisztázott.

Palkó István, Portfolio