Soha nem látott szinten van az európai ingatlancégek adósságállomány, miközben a kereskedelmi ingatlanok piaca a földbe állni látszik. Ez még önmagában nem dönti be az európai bankrendszert, de ha baj lesz, akkor azt aggasztóan felerősítheti. Legalábbis így látja az EKB.
Az eurózóna ingatlancégeit egyre nagyobb veszteségek sújtják, és egyesek nehezen tudják majd fenntartani fizetőképességüket a mostani adósságszintek mellett. Ezek ugyanis már magasabban vannak, mint a 2008-as pénzügyi válság előtt – figyelmeztetett az Európai Központi Bank.
A veszteségeknek az EKB szerint következményei lesznek a bankok ellenálló képességére is. A negatív hatások a meredeken emelkedő finanszírozási költségekből, a kereskedelmi ingatlanok csökkenő értékéből, a kisebb bérleti díj bevételekből és az épületek energiahatékonyságával kapcsolatos problémákból tevődnek össze. A központi bank szerint a gondot elsősorban a kereskedelmi ingatlanszektorban érezni, amely az euróövezet összes banki hitelállományának 10 százalékát teszi ki. Ez szerinte jelentősen felerősíthet egy kedvezőtlen forgatókönyvet, és nagy veszteségeket okozhat a szélesebb pénzügyi rendszerben is – emeli ki a bank stabilitási jelentéséből a Financial Times.
A nagyobb európai ingatlanvállalatok átlagos adósságállománya immár nyereségük 10 tízszeresére emelkedett, közel a globális pénzügyi válság előtti szinthez, vagy akár azt is meghaladja.
Az euróövezeti hitelnyilvántartás adatai szerint a kereskedelmi ingatlanvásárlások finanszírozása most 2,6 százalékponttal kerül többe Európában, mint az EKB kamatemeléseinek tavalyi kezdete előtt. A központi bank irányadó betéti kamatlába most 4 százalék, ez a szigorítási ciklus kezdete előtti mínusz fél százalék volt.
A Moody’s hitelminősítő intézet az európai ingatlanpiaci vállalatok 40 százalékának besorolását vagy kilátását csökkentette a 2023 márciusáig tartó egy évben. A probléma az olyan országokban a legégetőbb, mint Finnország, Írország, Görögország és a balti államok, ahol a kereskedelmi ingatlancégeknek nyújtott hitelek több mint 90 százaléka változó kamatozású vagy a következő két évben lejár. Hollandiában ez az arány mindössze 30 százalék, Németországban pedig 40 százalék – emelik ki.
-A világjárvány előtti jövedelmezőség és a hosszú távon alacsony kamatlábak alapján kialakított üzleti modellek középtávon életképtelenné válhatnak
– figyelmeztetett az EKB.
Az eurózóna kereskedelmi ingatlanpiacának éles visszaesését jól mutatja, hogy az idei év első felében 47 százalékkal csökkent a tranzakciók száma az ágazatban a 2022-es év azonos időszakához képest. A veszteséges ingatlanhiteleseknek nyújtott banki hitelek aránya várhatóan megduplázódik, és 26 százalékra emelkedik. Ez az összes hitel felére emelkedhet, ha a szektor forgalma ötödével csökken, és a szigorodó finanszírozási feltételek további két évig fennmaradnak a központi bank becslése szerint.
A jegybank szerint az adósságszintek valószínűleg tovább romlanak, ahogy e cégek bevételei csökkennek, és a kereskedelmi ingatlanok árai lefelé értékelődnek. Az otthoni munkavégzésre és az online kiskereskedelemre való áttérés visszavetette az irodák és üzletek iránti keresletet, ami az ingatlantulajdonosok bérleti díjait csökkenti, míg a régebbi és rosszabb minőségű épületek bérleti díjai nagyobb mértékben csökkennek, mivel a bérlők nagyobb figyelmet fordítanak az épületek energiahatékonyságára.
Annak jeleként, hogy a befektetők szerint a kereskedelmi ingatlanok ára az elmúlt két évben jelentősen csökkent, a tőzsdén jegyzett euróövezeti ingatlancégek piaci értéke az eszközeik könyv szerinti értékének 110 százalékáról kevesebb mint 70 százalékára esett vissza.
Az európai lakóingatlan szektor hasonló kihívásokkal nézett szembe. Az EKB szerint azonban az erős munkaerőpiac segít alacsonyan tartani a jelzáloghitelek nemfizetését, míg a lakáshiány és az építési költségek emelkedése támogatja az árakat.
Vannak látványos jelei is a bajoknak. Németország egyik legmagasabb épületének építése hirtelen félbemaradt, miután a fejlesztő nem fizetett a kivitelezőnek. A Signa Group osztrák ingatlanóriás, New York-i Chrysler Building tulajdonosa idén folyamatosan haladt a tervezett 64 emeletes hamburgi Elbtower felhőkarcoló építésével, de a René Benko által alapított vállalat nemrég elmaradt a fizetésekkel -emlékeztet a Reuters.
Az osztrák bankoknak 2023 közepén 2,2 milliárd eurós (2,4 milliárd dollár) kitettsége volt a Signa Group felé a hírügynökség szerint. Ennek kétharmadát állítólag a Raiffeisen Bank International és az UniCredit Bank Austria nyújtotta.